전세 계약시 주의사항

글에 본론으로 들어가기 앞서 미리 밝힐점은 필자는 부동산 전문가가 아니며 그동안 불가피한 상황으로 1~2년마다 이사를 하고 다녔는데 그러면서 쌓인 정보와 지식들을 토대로 작성하는 글임을 미리 밝히며 계약하는 법에 대해 최대한 쉽게 풀어보려 한다.

전세, 월세 계약 어떡해? 어떻게?

전세,월세를 살다보면 2년마다 한번씩 계약을 갱신하거나 이사를 준비해야 하는 상황이 온다. 요 근래에 심심치않게 이사를 준비하는 주변 지인들을 많이 보게 되어 이번 포스팅에서는 전세,월세 계약 하는 법에 대해 다뤄볼까 한다.

사회 초년생들 같은 경우 집 계약하는걸 어디에서도 배운적이 없고 사실상 배울 기회도 없었기에 보통은 부동산을 통해 부동산업자가 시키는데로 계약을 하게 된다. 믿을만한 부동산을 통해서 계약을 한다하더라도 본인 스스로 상황들을 정확히 인지하고 계약하는게 분명 필요하다. 

여담으로 학교에서 국영수만 가르칠게 아니라 집계약 하는 법이나 실질적으로 사회에 나와서 필요한 부분에 대해 배우면 좋지 않을까 생각을 한다.

집 계약하는 법은 인터넷으로 찾아보면 자료들이 많긴 하지만 용어들이 어렵고 생소해서 이해하기가 쉽지 않다. 이 글에서는 최대한 쉽게 풀어보려 한다.

우선 집을 알아보는 방법에는 크게 두가지로 나눌 수 있다.

첫번째는 부동산에 직접가서 부동산 업자가 소개해주는 집들을 둘러보며 방을 고르는 방법과 두번째는 인터넷(피터팬, 직방, 다방등)을 통해서 미리 방을 체크 한 후 마음에 드는 방이 있을 시 직접 찾아가서 한번 더 방을 체크하고 고르는 방법이 있다.

광고아님

개인적으로는 부동산 보다 인터넷으로 직거래하는걸 선호한다. 좋은 매물들은 굳이 부동산에 내놓지 않고 인터넷에만 올려놓아도 찾는 사람들이 많기 때문에 방을 내놓는 사람입장에서도 복비 부담을 줄이기 위해 인터넷을 이용하는 경우가 많다. 단, 계약할때는 조금 더 확실하게 하기 위해 부동산을 끼고 하는게 좋다. 그러면 계약서 작성비만 부담하면 된다.

그럼 이제 본론으로 들어가 계약하는 법에 대해 알아보자

계약을 위해 부동산에 가게 되면 우선은 등기부등본을 떼준다. 등기부등본에서 확인해야 할 사항들은 여러가지가 있겠지만 꼭 확인해야 할 사항들을 먼저 보겠다.

첫째, 임대인(집주인)이 진짜 이 건물의 임대인이 맞는지 등기부등본에 나와있는 주민번호와 주민등록증의 주민번호가 일치 하는지 확인을 해준다. 주민등록증의 사진과 집주인의 얼굴도 대조한다. 

둘째, 채권최고액(융자)을 확인한다. 채권최고액은 쉽게 말하면 건물에 들어간 빚이라고 보면 된다. 보통 빚과 보증금의 합이 건물시세의 70%가 넘으면 지양한다. 혹여나 빚 때문에 건물이 경매로 넘어간다면 보증금을 잃는 수가 있기 때문이다. 대부분의 건물은 채권최고액이 존재하지만, 빚이 너무 많다면 과감하게 포기하는게 이롭다.

등기부등본은 계약전에도 미리 떼볼수 있다. 법원 인터넷 등기소(http://www.iros.go.kr)에서 가능하다. 계약날 부동산업자의 현란한 말빨에 정신을 못차릴수가 있으니 미리 떼서 빚이 얼마나 있는지 확인하는것도 좋다.

등본을 확인했으면 이제 계약에 들어가는데 계약서에 본인이 들어갈 주소가 제대로 써있는지 확인한다. 옵션이 있다면 옵션 물건 사항들도 훗날 분쟁의 소지가 있을 수 있으니 적어주는게 좋다.

그리고 계약시 가장 중요한 것은 계약금을 입금 할때는 꼭 임대인의 통장으로 해야한다. 문제 발생시 통장의 입출금 내역이 계약서 만큼의 강력한 계약증거가 된다.

가끔씩 기존 세들어 살다 나가는 사람의 통장으로 바로 넣어주라거나 대리인이 나와서 대리인 통장에 넣어달라는 경우도 있는데 절대적으로 좋지 못한 행동이다. 얼굴을 붉히더라도 계약은 원칙대로 하는게 좋다.

참고로 계약금은 보통 보증금의 10%를 넣게 되는데 계약금은 임대인(집주인)과 유연하게 조정도 가능하다. 계약금을 넣는 이유는 중도에 계약이 파기될시 위약금 같은걸로 보면 된다. 만일 임차인(입주 하려는 사람)이 계약금을 넣고 잔금을 치룰 수 없는 상황이 되서 계약을 이행하지 못한다면 임대인(집주인)이 계약금을 다 가지게 된다. 임차인은 그대로 계약금을 잃게 된다. 그러므로 계약을 할때는 신중 또 신중 하게 해야한다. 

모든 일이 그러하듯 시작을 확실하게 해야 끝이 편해진다. 계약할때 웃고 이사 나올때 얼굴 붉히지 말고 계약할때 얼굴을 붉히더라도 이사 나올때는 웃을 수 있는 그런 확실한 계약을 하길 바란다.

그리고 계약은 꼭 부동산을 통해 하는게 좋다.

추가로 계약 만료전 이사를 해야 하는 상황에서는 집주인에게 먼저 의사를 밝히고 세입자가 새로운 세입자를 구해서 나가면 된다. 그리고 복비의 경우 보통 기존 세입자가 부담한다.